如何更好地对城市老建筑、街区进行“活化利用”，推进城市更新，提升城市功能品质，是武汉与苏州面临的共同考题。
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位于苏州古城东北的平江历史街区，是苏州迄今保存最完整、规模最大的历史街区，堪称苏州古城的缩影。近日，长江日报记者来到苏州平江历史文化街区及周边，实地探访这里在历史街区保护与城市更新方面的成果与经验。
苏州城区。新华社发
修旧如旧活化利用
老宅腾退引来总部企业
从古城仓街沿着中张家河的北边往西走，一处修葺一新的宅子白墙黑瓦，门牌上书“中张家巷29号”。这是一处文物登录点，同时也是姑苏区首个税收破亿的老宅。
中张家巷29号是清光绪年间苏州士绅吴古庭故居，修缮前住着七八户居民。随着时间流逝，老宅破损严重，梅雨季潮湿破损，常有砖头掉落，当时住户舍不得扔，还在院里堆成“小山”，看着让人心疼。
古建老宅怎么“活”起来、“火”起来？平江街道相关负责人介绍，老宅活起来，姑苏区闯了三道“关”——搬迁收储、保护修缮、活化利用。
首先是在姑苏区的大力推进下，居民陆续搬迁，老宅实现了腾退。2019年，姑苏区引入了社会资本，对中张家巷29号老宅进行修缮，修旧如旧，保护并重现苏式生活与人文历史遗产，风雨侵蚀的老宅再现昔日风采。
最难的第三关，老宅怎么“活”起来？老宅不可多得，为它招来一个怎样的“主人”？姑苏区政府颇费思量。
2021年2月，中张家巷29号启动招商，全国各地30余家企业纷至沓来。姑苏区想出了一个法子——拟定产业发展协议，即与企业约定，入驻期间经济贡献必须达到一定标准，才能继续入驻。
最终，当年11月，某大型投资管理企业总部揭了榜，老宅成为其总部基地及展示接待中心。企业入驻首年，果然兑现承诺，实现税收贡献超亿元，获得长期入驻经营权。此处老宅成为姑苏区首个税收破亿的老宅，同时接受文保部门对其空间利用进行监督管理。
“以往，老宅利用多用来建设各类文博设施、消费型会所，经济促进作用有限，为老宅寻到总部企业，为这一开创性做法开辟了一条全新的路子。”平江街道党工委委员张一丹说。在平江街道办事处，记者看到姑苏区印制的《老宅招商手册》，集合了街道招商中的古宅图文信息，企业可按图索骥。6月18日，“古城保护更新伙伴计划平台”上线发布，该平台在国内率先将古城内国企持有且可活化利用的古建老宅在线发布，公开招租、转让，合作开发。今年，平江历史街区还有建新巷30号、方嘉谟故居等老宅也正加快修缮步伐，并同步进行招商。
老街古宅“活”得怎么样，住在这里的群众都看在眼里。“十年前，平江街区商业门面大多经营旅游纪念品，小饭馆、小旅馆扎堆，现在这里大企业云集，商业品质升级，‘高大上’了很多。”平江路上，苏州市民韩先生道出感慨。
“流水不腐，户枢不蠹”，城市老建筑、街区只有充分利用起来，才能发挥作用、促进保护。如今，平江街道保持古城格局，修旧如旧、活化利用、文旅融合，走出一条特色路子。
“小桥流水、白墙黛瓦”的苏州平江路。长江日报特派记者彭年 摄
街道“担保”
闲置大楼变身产业园售卖新能源汽车
城市更新发展中，一些老园区、老建筑因种种原因闲置，且暂时无法进行再利用，造成资源浪费，还影响城市景观，这些闲置资产如何盘活？
去年以来，平江历史街区及周边，不少废弃厂房、闲置楼宇进行了再利用，实现“腾笼换凤”。
近期，姑苏区首家新能源汽车城市展示厅在苏鲲科技产业园亮相。“本月，我们还将引进宝马新能源系列和比亚迪F品牌系列。”展厅内，销售人员告诉记者。
苏鲲科技产业园由原观前街察院场邮政大楼变身而来，这栋大楼因历史原因闲置多年，原产权单位投资改造意愿不强。由于大楼属国有资产，无法直接用于与民营企业进行的经营合作，难题如何破解？
“街道当‘租户’，风险‘中介’担”，平江街道经济发展处处长卞玮佳介绍。2022年10月，在对老邮电大楼盘活利用中，该街道针对堵点问题，拿出解决方案：由平江街道作为承租方，向大楼产权方租赁使用权后，转租给第三方苏鲲科技，并作租金担保，承担第三方经营风险。此举让老邮政大楼实现华丽蝶变。
“楼房、园区闲置，原因复杂且各有不同，必须主动担当、精细化解，资产才能有效盘活。”卞玮佳介绍，近年来，平江街道开展人民路沿线载体资产全覆盖摸排。街道干部们逐门逐户走访，获取一手资料，根据摸排结果，制定“一楼一策”盘活方案。“完善产权手续、彻底化解纠纷，有什么问题就解决什么问题。”原苏州医疗器械总厂“换上新装”，沉寂多年的老旧厂房变身为金浦·视界1956数字文化产业园。此外，红蚂蚁艺术街区、美罗创意园等改造项目正在建设。“这些原来低效的闲置资产成了招商引资的重要基础，刺激经济发展。”张一丹介绍。
姑苏区首家新能源汽车城市展示厅。苏州姑苏发布
一园区一特色
缝纫机厂变身网红打卡地
在不少城市，老街区、工业园整体改造因同质化，缺乏特色，造成虎头蛇尾，后劲不足。
安和锦城市更新集团党总支书记、总经理何承锦坦承，他们在园区改造中也走过弯路。早年一些区域改造缺乏前期规划设计，导致后来对新企业吸引力不足、经济贡献力不高等。“按需改造，目标导向”，这是平江街道在老街区改造中摸出的办法，花里巷便是近年来一个成功案例。
天蓝、亮橙、墨绿……当记者走进位于临顿路西花桥巷的花里巷产业园，鲜艳色彩的大面积精美墙绘让耳目一新，自然联想到创意与设计。这是曾经的苏州缝纫机厂的老厂房，如今已成为网红打卡地。
何承锦介绍，2020年，花里巷产业园在最初招商时就已决定主打文创，后期环境打造和商户引进均紧扣这一主题进行。“老街区改造缺乏针对性，导致没有亮点、吸引力有限，无法形成产业团块式发展，‘花里巷’打破了这一‘瓶颈’。”
花里巷产业园通过大面积墙绘、色块，融合潮流元素，形成具有工业遗存与涂鸦艺术特色的空间，与文创产业相当契合。自产业园改造完成以来，数字经济、网红轻餐、创意设计、媒体工作室等一批优质项目竞相入驻。
花里巷的成功，助推了姑苏区产业园改造项目的招商方式——首先考量街区与企业业务特色是否一致，严格考察园区改造实施方能力与资质，多番对比、慎重考量后才能拍板。
截至目前，平江街道今年已累计盘活闲置载体14816平方米。近三年，平江历史文化街区及周边新引进的企业，年经济贡献100万元以上的平均达150家左右。
如何让招来的企业在老街区扎根式发展？平江街道的回答是：用心用情，做好服务。
“项目引进来，落地见效是关键。”平江街道党工委书记袁硕旻介绍，该街道为专职开展企业服务和招商引资工作，组建了一支年轻化、复合化、专业化的招商队伍，为有意入驻辖区的企业提供点对点定制服务。
平江路基本延续了唐宋以来的城坊格局，现代城市里的高楼为古城让路。长江日报特派记者彭年 摄
苏州给武汉市党政代表团的启示
江岸区委书记姚彬：
文化赋魂 潮流赋新 数字赋能
加快推动汉口历史风貌区焕新生
“一条平江路，半座姑苏城。”考察学习苏州平江历史文化街区，深感他们整合生态、文化、旅游等资源的水平很高、效果很好。
苏州以用促保、多元参与、数智支撑的古城保护利用经验，非常值得江岸区学习借鉴。我们将把握好保护与利用的关系，加快打造留得住历史、引得来游客、产业焕新发展、居民生活改善的汉口历史风貌区。
一是文化赋魂，焕发历史街区新魅力。对老建筑、老里分整体保护、修旧如旧，最大限度保持街坊肌理、街巷尺度和建筑风貌。注重功能活化，把城市记忆、生活场景、文化片段、街巷空间融为一体，让沉睡的文化遗产变为鲜活资产。
二是潮流赋新，拓展时尚消费新业态。厚植老汉口商业底蕴，大力发展首店经济、网红经济、夜间经济，加快旅游、餐饮、休闲、酒店、文创等业态有机融合，打造更多特色消费新场景、流量新IP，提升老城区消费能级。
三是数字赋能，激发老城发展新活力。在历史建筑保护、景区景点建设、风貌区治理等方面加强数字化应用，打造数字孪生景区、云上非遗、智慧社区等应用场景，推动线上线下引客聚客、全域全时智治善治，让数字经济成为老街老城发展的新引擎。
硚口区委书记周耕：
学习借鉴平江模式
打造时尚活力文化汉正街
平江历史街区秉承“使用是最好的保护，买卖是最好的传承”等理念，实现了城市更新中保护、更新和开发的多维平衡。硚口区将以此次学习考察为契机，加快推进汉正街城市更新和中央服务区建设，打造国家级现代服务业中心样板和国际消费中心城市重要窗口。
一是强化产业支撑。突出商贸、文旅“双T”定位，以“加减乘除法”推动产业转型升级。“加法”：加快复星外滩中心等重大产业项目建设，引进首店、旗舰店等优质主体；“减法”：淘汰低端落后业态，逐步消除“三现”交易；“乘法”：突出创新驱动和数字赋能，加快发展电商直播、跨境电商、供应链金融等新模式；“除法”：通过深化改革破除痛点堵点，打造一流营商环境。
二是完善功能品质。加快城市有机更新，坚持“留改拆”并举，加大老旧社区改造力度，加快基础设施建设，争取加密地铁线路和站点，推进汉正阳台、汉正隧道建设。建设“一刻钟便民服务圈”。
三是传承历史文化。加强百年汉正老街保护，保护恢复淮盐巷、新安书院等历史遗迹。加强历史文化传承和保护性开发利用，建设汉正街长江文明馆博物馆，将历史文化遗迹串珠成链、活化利用。
市自然资源和规划局副局长田燕：
守住历史留住繁华
走出历史街区保护与活化更新之路
平江古城是苏州最具代表性的文化遗产，其较好地平衡了保护和发展的关系，让我们坚定了保护历史文化街区的信心，拓展了在保护中利用、在利用中更新的思路。今年武汉城市更新行动计划明确了三阳设计之都等7个以彰显历史文化特色为目标的更新单元，需要我们通过学习总结不断探索擦亮武汉历史文化名片。
一是延展产业功能腾笼换鸟，让静态遗产“活起来”。历史街区更新应强化产业策划和功能落地，延续与拓展已有的资源禀赋，以建筑的活化利用带动业态升级和功能活化，守得住历史，更留得住繁华。
二是凝聚多元合力共同缔造，让街区更新“动起来”。历史街区的更新，应将街道社区、辖区企业商户以及本地居民这些最广泛、最根本的力量纳入到遗产保护的事业中来，共同明晰街区的愿景和价值，共同形成社区治理、服务准则。
三是聚焦群众需求改善民生，让城市生活“精致起来”。保护修缮后的历史街区，不仅有光影斑驳的屋檐外挑、古朴厚重的门楣精雕、绿树浓荫的街巷步道，更有青年公寓、文化客厅、老年食堂、高品质商业街等新时代的便民生活设施，营造有质感、有人气、有品位的精致居住区。
（长江日报特派记者宋磊 樊友寒）
【编辑：张靖】
【来源：长江日报】
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